Для чего было задумано ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Цель создания ТСЖ согласно ЖК РФ (ст. 135) – совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

Идея создания ТСЖ подразумевает применение принципа жилищного самоуправления. Жильцы дома берут на себя решение всех вопросов, связанных с содержанием многоквартирного дома. Предполагается, что они предпримут меры для обеспечения эффективного и рационального способа управления имуществом в нем.

Управление домом на уровне города слишком далеко от реальных жителей. Им самим проще определить проблемы, имеющиеся в конкретном доме, выбрать поставщика коммунальных услуг в соответствии со своими представлениями о соотношении их качества и стоимости. Считается, что жильцам легче и осуществить контроль за денежными средствами, идущими на содержание их дома.

Справиться с проблемами поодиночке сложно, а будучи объединенными в товарищество жители смогут отстаивать свои права и интересы и эффективно решать все вопросы, связанные с управлением домом.

Обслуживание многоквартирного дома

Основная задача ТСЖ – обеспечение нормального проживания граждан в доме. Эксплуатация и обслуживание жилых и нежилых помещений могут осуществляться как собственными силами, так и путем привлечения других организаций.

В первом случае в товариществе работают граждане, которые занимаются обслуживанием жилых и прилегающих к ним помещений, придомовых территорий – дворники, уборщицы, слесари, электрики и т.д. Правила их внутреннего распорядка и положение об оплате труда принимаются на общем собрании по представлению председателя правления ТСЖ.

Как юридическое лицо ТСЖ имеет право нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключая с ними трудовые договоры. Заработная плата им выплачивается из финансовых средств товарищества.

Во втором случае ТСЖ заключает договор на обслуживание жилого дома с эксплуатационной организацией. Такая организация обязуется выполнять уборку нежилых помещений и придомовых территорий, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, текущий ремонт дома (кроме квартир) и т.п.

Поскольку обслуживание газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, товарищество заключает с ними соответствующие договоры.

При создании ТСЖ размер платежей за жилищно-коммунальные услуги не увеличивается. Все льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг сохраняются.

Права и обязанности ТСЖ

ТСЖ вправе:

• заключать договор управления многоквартирным домом, договоры об оказании коммунальных услуг, договоры о содержании общего имущества и иные договоры в интересах членов товарищества;
• определять смету расходов и доходов на год, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, затраты на реконструкцию и капитальный ремонт, расходы на иные цели в соответствии с уставом товарищества;
• на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в доме в соответствии с его долей в общем имуществе;
• выполнять работы для собственников помещений в доме и предоставлять им услуги;
• продавать, передавать во временное пользование и обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

При неисполнении собственниками помещений обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ имеет право потребовать в судебном порядке принудительного возмещения обязательных взносов и платежей, а также причиненных товариществу убытков.

Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в доме, ТСЖ имеет право:

• предоставлять в пользование часть общего имущества;
• надстраивать или перестраивать часть общего имущества;
• получать или приобретать в пользование или общую долевую собственность земельные участки для строительства жилых, хозяйственных и иных построек с целью их дальнейшей эксплуатации;
• заключать сделки и совершать иные действия, отвечающие целям товарищества.

Поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, оно вправе заниматься только той деятельностью, которая разрешена в уставе товарищества.

В обязанности товарищества входит:

• выполнение требований ЖК РФ, прочих федеральных законов и устава товарищества;
• заключение договоров о ремонте и содержании общего имущества с собственниками помещений в доме, не являющимися членами товарищества;
• выполнение обязательств по договорам;
• обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния имущества;
• обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту имущества в соответствии с размером их долей в праве общей собственности на данное имущество;
• принятие мер для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих владение и пользование собственниками общим имуществом;
• представление законных интересов собственников помещений, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

Права и обязанности членов ТСЖ

Членом ТСЖ можно стать после приобретения права собственности на жилое помещение в доме, где оно существует. Но это не обязанность – купив жилье в таком доме, вы не станете автоматически членом товарищества. Однако отсутствие членства не освобождает от участия в несении расходов по содержанию и эксплуатации дома и оплаты коммунальных услуг.

Стать членом ТСЖ можно, подав заявление о вступлении в товарищество и представив свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. Решение о принятии собственника в товарищество принимается на общем собрании.

Собственники, не вступившие в ТСЖ, должны заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества и несении соответствующих расходов. Товарищество не имеет права налагать на таких людей какие-либо дополнительные обязанности.

Добровольность членства в ТСЖ предполагает и свободный выход из него. Порядок выхода должен быть предусмотрен уставом, так как ЖК не содержит положений об этом. После продажи жилья или совершения иной сделки, влекущей прекращения права собственности на него, прекращается и членство в ТСЖ.

Если член товарищества систематически не выполняет свои обязанности или каким-либо образом препятствует его работе, он может быть исключен из членов ТСЖ, а также привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности в соответствии с законодательством РФ.

Член товарищества имеет право:

• распоряжаться своей собственностью без согласования с другими собственниками;
• в соответствии с требованиями устава и законодательства использовать общее имущество по его назначению на условиях общего владения, пользования и распоряжения;
• участвовать в принятии решений, связанных с управлением домом, лично или через своего представителя;
• вносить предложения по усовершенствованию деятельности товарищества и устранению недостатков в его работе;
• избирать и быть избранным в органы управления товарищества.

Члены товарищества обязаны:

• выполнять требования ЖК РФ, ГК РФ и устава товарищества;
• соблюдать нормы технической и противопожарной безопасности, санитарные правила содержания дома, придомовой территории и жилых помещений;
• своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, а также специальные сборы и целевые взносы в размерах, утвержденных общим собранием членов ТСЖ;
• принимать участие в расходах, связанных с содержанием, эксплуатацией, строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом многоквартирного дома в соответствии с размером их доли в общей собственности.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. По обязательствам своих членов оно не отвечает. Члены ТСЖ по его обязательствам также не отвечают.